CONVENÇÃO DO “CONDOMÍNIO EPI”

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TÍTULO I – DO OBJETO E DA DISCRIMINAÇÃO DAS UNIDADES

CAPÍTULO I – DO OBJETO

Art. 1º. Por meio desta Convenção constitui-se o Condomínio do Edifício EPI, doravante denominado Condomínio, e regulam-se as relações entre os seus condôminos.

Art. 2º. Este Condomínio edilício será regulado pelos dispositivos de Direito brasileiro vigentes em relação a esta matéria, notadamente a Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e o art. 1.331 e seguintes do Código Civil (Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002).


CAPÍTULO II – DAS PROPRIEDADES COMUNS E EXCLUSIVAS

Art. 3º. Todos os bens e áreas que, de qualquer forma e a qualquer título, pertençam ou venham a pertencer ao Condomínio e que, por sua natureza ou destinação, sejam de uso comum, são de propriedade comum dos Condôminos, sendo insuscetíveis de divisão ou de alienação, incluindo: o terreno sobre o qual o edifício está construído; as estruturas do edifício; as fundações, colunas e vigas de sustentação que compõem a edificação; as paredes, as divisórias e as portas não localizadas exclusivamente no interior de alguma unidade autônoma; os ornamentos da fachada; as redes gerais de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade, telefonia e telecomunicações; os revestimentos das áreas comuns; as escadas; as dependências destinadas ao uso de funcionários e prestadores de serviço; as áreas de circulação; os móveis, utensílios e assessórios que guarnecem as áreas comuns, incluindo tanto aqueles adquiridos com recursos do Condomínio quanto aqueles oriundos de doações ou de outras formas aquisitivas de direitos reais.      
 
Art. 4º. As unidades autônomas descritas neste instrumento são de propriedade exclusiva dos Condôminos em nome de quem estiverem registradas neste documento.      

Parágrafo único. O Condômino poderá alienar, ceder a qualquer título e gravar livremente os bens que estiverem sob sua propriedade exclusiva

CAPÍTULO III – DO EDIFÍCIO E DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Art. 5º. O Edifício, com finalidade exclusivamente residencial, está situado no seguinte endereço:

Rua Major Câmara nº 122, Bairro Ingleses do Rio Vermelho, Florianópolis/SC, CEP: 88058-190

Tendo sido construído no terreno matriculado sob o nº 24.57.060.0303.001.287 no seguinte cartório: 104422 – 2º Registro de Imóveis de Florianopolis, apresentando as seguintes características na Prefeitura, dimensões e confrontações abaixo:

Art. 6º. As unidades autônomas poderão ser utilizadas exclusivamente para os fins designados nesta Convenção.

Art. 7º. O Edifício é constituído de 13 (treze) unidades autônomas, cada qual com seu devido proprietário e as características a seguir:

1) Apartamento de Nº 101: com tamanho de 74m², divididos em dois quartos, um banheiro e uma cozinha combinada com sala, e um pátio lateral de 42m² localizado no andar térreo.

Área privativa total: 116 m² (Cento e dezesseis metros quadrados)

Fração de 14% da Área Total Privada

2) Apartamento de Nº 102: com tamanho de 56m², divididos em dois quartos, um banheiro e uma cozinha combinada com sala, e Vaga de Garagem de 10m² localizado no andar térreo.

Área privativa total: 66 m² (sessenta e oito metros quadrados)

Fração de 8,0% da Área Total Privada

3) Apartamento de Nº 103, com tamanho de 70m² divididos em dois quartos, sendo um com suíte, um banheiro social e uma cozinha combinada com sala, localizado no andar térreo.

Área privativa total: 70 m² (setenta metros quadrados)

Fração de 5,2 % da Área Total Privada

4) Apartamento de Nº 104, com tamanho de 55m², divididos em dois quartos, um banheiro e uma cozinha combinada com sala, localizado no andar térreo.

Área privativa total: 55 m² (cinquenta e cinco metros quadrados)

Fração de 6,6% da Área Total Privada

5) Apartamento de Nº 105, com tamanho de 54m², divididos em dois quartos, sendo um suíte, um banheiro social e uma cozinha combinada com sala, localizado no andar térreo.

Área privativa total: 54 m² (cinquenta e quatro metros quadrados)

Fração de 6,5% da Área Total Privada

6) Apartamento de Nº 201, com tamanho de 62m² divididos em dois quartos, um banheiro, uma sala, cozinha com sacada, localizado no 2° andar e vaga de garagem de 12m?

Área privativa total: 74 m² (setenta e quatro metros quadrados)

Fração de 8,9% da Área Total Privada

7) Apartamento de Nº 202, com tamanho de 56m², divididos em dois quartos, um banheiro e uma cozinha combinada com sala, localizado no 2° andar, e vaga de garagem de 12m².

Área privativa total: 68 m² (sessenta e oito metros quadrados)

Fração de 8,2% da Área Total Privada

8) Apartamento de Nº 203, com tamanho de 58m² divididos em dois quartos, um banheiro e uma cozinha combinada com sala, localizado no 2° andar.

Área privativa total: 58 m² (cinquenta e oito metros quadrados)

Fração de 7,0% da Área Total Privada

9) Apartamento de Nº 204, com tamanho de 58m², divididos em dois quartos sendo 1 com suíte, um banheiro social e uma cozinha combinada com sala, localizado no 2° andar.

Área privativa total: 58m² (cinquenta e oito metros quadrados)

Fração de 7,0% da Área Total Privada

10) Apartamento de Nº 205, com tamanho de 35,31m², divididos em 1 quartos com sacada, um banheiro social uma cozinha, localizado no 2° andar.

Área privativa total: 35,31m² (trinta e cinco virgula trinta e um metros quadrados)

Fração de 4,3% da Área Total Privada

11) Apartamento de Nº 301, com tamanho de 68m², divididos em dois quartos, um banheiro social e uma cozinha combinada com sala, localizado no 3° andar.

Área privativa total: 68 m² (sessenta e oito metros quadrados)

Fração de 8,2% da Área Total Privada

12) Apartamento de Nº 302, com tamanho de 67m², divididos em dois quartos, um banheiro social e uma cozinha combinada com sala, localizado no 3° andar, e vaga de garagem de 12m?

Área privativa total: 79 m? (setenta e nove metros quadrados)

Fração de 9,5% da Área Total Privada

13) Apartamento de Nº 303, com tamanho de 55m², divididos em dois quartos, um banheiro social e uma cozinha combinada com sala, localizado no 3° andar.

Área privativa total: 55 m² (cinquenta e cinco metros quadrados)

Fração de 6,6% da Área Total Privada

Parágrafo único: As garagens mencionadas não integram o patrimônio do condomínio, sendo de propriedade e responsabilidade dos condôminos contratantes. Os veículos deverão ser estacionados rigorosamente nos locais delimitados, de forma a assegurar a fluidez do tráfego interno e a acessibilidade de pedestres, cadeirantes; carrinhos de bebê, bicicletas…além de causar danos aos veículos, como arranhões e amassados, gerando gastos com reparos e transtornos aos proprietários.

Padrão (Vista Superior): 

TÍTULO II – DAS CONTRIBUIÇÕES PARA DESPESAS E ENCARGOS DO CONDOMÍNIO


CAPÍTULO I – DAS DESPESAS E DOS ENCARGOS

Art. 8º. Entendem-se como despesas e encargos comuns:

  1. os gastos com manutenção, conservação, modernização e reparação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, geradores, portas eletrônicas, antenas coletivas, câmeras, encanamentos e aqueles destinados à pratica de esportes e ao lazer;
  2. os gastos com limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, inclusive das acomodações destinadas aos empregados do Condomínio;

III. os salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio, tais como porteiros, faxineiros, jardineiros, técnicos e outros cujos serviços se tornem necessários;

  1. a aquisição de equipamentos, uniformes, máquinas e demais materiais necessários à execução dos serviços mencionados neste artigo;
  2. as contas de consumo de água e esgoto, telefonia e telecomunicações, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  3. os impostos, taxas e demais tributos que incidam sobre as áreas comuns;

[wpdiscuz-feedback id=”yq3ta5mwuj” question=”Vamos discutir sobre: Votação para decidir o síndico e remuneração” opened=”0″]IV. a remuneração do Sindico;[/wpdiscuz-feedback]

VIlI. outros gastos, desde que devidamente aprovados pela Assembleia Geral.


CAPÍTULO II – DO PROCEDIMENTO DE RATEIO

Art. 9º. O exercício financeiro coincidirá com o ano civil, iniciando-se em janeiro e terminando em dezembro, com duração de 12 (doze) meses.

Art. 10. Ao final do exercício financeiro, o Síndico deverá preparar o orçamento referente ao próximo ano, fixando as despesas e os encargos previstos.

Art. 11. A divisão dos custos condominiais, sejam para gastos regulares ou imprevistos, será feita de maneira justa e proporcional ao número de unidades autônomas.

Parágrafo único. A quota-parte devida por cada Condômino, calculada mensalmente, deverá ser paga até o dia 10 (dez) de cada mês.

Art. 12. Ficarão a cargo exclusivo do Condômino as despesas decorrentes de atos lesivos por ele praticados.

Art. 13. O saldo disponível das contas do Condomínio permanecerá em caderneta de poupança ou outra modalidade de conta remunerada, desde que permita o saque para o pagamento das despesas.

Art. 14. O saldo remanescente no orçamento de um exercício financeiro será remanejado para o próximo ano, salvo se outra for a deliberação da Assembleia Geral.

Parágrafo único. Em caso de déficit nas contas anuais, o valor será rateado entre os Condôminos, e será arrecadado no prazo definido pela Assembleia Geral.

CAPÍTULO III – DO FUNDO DE RESERVA

Art. 15. A Assembleia Geral poderá deliberar pela constituição de um fundo de reserva, que servirá ao pagamento de eventuais despesas imprevistas e urgentes, para as quais o orçamento anual não seja suficiente.

Art. 16. O fundo de reserva será constituído:

  1. [wpdiscuz-feedback id=”hldamherr5″ question=”Discutir para o aumento do condomínio e fundo de reserva” opened=”0″]pela taxa adicional de R$100 Reais mensais para todos os Condôminos;[/wpdiscuz-feedback]
  2. pelos valores recolhidos a título de sanção pelas infrações a esta Convenção e demais normas internas do Condomínio.

Art. 17. O saldo do fundo de reserva será aplicado em fundo de investimento, caderneta de poupança ou outra conta remunerada.

Art. 18. A Assembleia Geral determinará um teto para o fundo de reserva, cujo valor poderá ser atualizado anualmente.

Parágrafo único. Uma vez atingido o teto fixado, poderá ser suspensa a cobrança da taxa adicional dos condôminos, devendo, entretanto, ser esta retomada tão logo sofra o fundo de reserva alguma diminuição.

Art. 19. A utilização do fundo de reserva dependerá da aprovação da Assembleia Geral.

CAPÍTULO IV – DO SEGURO E DO RESSARCIMENTO DE DANOS[wpdiscuz-feedback id=”25aw3keum0″ question=”Dee sua opinião sobre:” opened=”0″][/wpdiscuz-feedback]

Art. 20. O edifício será segurado contra incêndio e outros riscos que o possam afetar ou destruir, no todo ou em parte, em empresa seguradora de reconhecida qualidade e idoneidade, escolhida pelo Síndico, com aprovação do Conselho Consultivo.

Parágrafo único. Os Condôminos poderão, a seu critério, aumentar os prêmios de seguro referentes às suas unidades autônomas, bem como segurar as benfeitorias e os melhoramentos nelas introduzidas.

Art. 21. Ocorrendo sinistro que ocasione a destruição total ou considerável da edificação ou, ainda, que ameace ruir o edifício, a Assembleia Geral se reunirá, no prazo de 15 (quinze) dias, para compor uma comissão formada de 3 (três) condôminos, que terão plenos poderes para:

  1. receber a indenização e depositá-la em nome do Condomínio, em estabelecimento bancário designado pela Assembleia Geral;
  2. abrir concorrência para a reconstrução do edifício ou das partes destruídas, comunicando o resultado à Assembleia Geral, para a devida deliberação;

III. acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os Condôminos frente aos construtores, engenheiros, fornecedores e repartições públicas.

Parágrafo único. Caso a importância paga pela seguradora não seja suficiente para atender às despesas de reconstrução do edifício, os Condôminos ficarão responsáveis pelo pagamento da reparação na medida de suas frações ideais, salvo a minoria que, recusando-se a fazê-lo, cede à maioria os seus direitos, na forma da Lei.

Art. 22. Mediante voto favorável da maioria das frações ideais, poderá ser deliberada a não-reconstrução do edifício, caso em que será autorizada a venda do terreno, com posterior rateio do preço e do valor do seguro entre os Condôminos.

Art. 23. Em caso de incêndio ou outros sinistros parciais, será recolhido o seguro e, após, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes afetadas.


CAPÍTULO V – DA RESPONSABILIDADE EM CASO DE CRIMES

Art. 24. O Condomínio não indenizará o Condômino ou o legítimo possuidor de unidade autônoma que for vítima de crime praticado dentro das dependências do Condomínio, devendo o prejudicado pleitear seus direitos diretamente em face do responsável.


TÍTULO III – DA ASSEMBLEIA GERAL

Art. 25. A Assembleia Geral é o órgão máximo de deliberação do Condomínio e poderão dela participar todos os Condôminos, desde que em dia com suas obrigações condominiais.

Art. 26. As Assembleias Gerais serão convocadas online, pelo Síndico ou pelos Condôminos que representem, no mínimo, 1/4 (um quarto) das frações ideais do Condomínio.

Art. 27. Ressalvadas as exceções legais ou aquelas contidas nesta Convenção, a Assembleia Geral será instaurada, em primeira chamada, com presença de Condôminos que representem, no mínimo, metade das frações ideais do Condomínio e, em segunda chamada, a ser realizada 30 (trinta) minutos após o horário marcado para o início, com qualquer número.

Art. 28. A Assembleia Geral será presidida por um Condômino, especialmente aclamado, o qual designará, entre os presentes, o Secretário que lavrará, em livro próprio, a Ata dos trabalhos.

Art. 29. Nas deliberações da Assembleia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada Condômino.

Parágrafo único. Se uma mesma unidade autônoma for possuída por diversos proprietários, estes deverão eleger o Condômino responsável por sua representação.

Art. 30. Salvo disposição em contrário, as decisões serão tomadas pela maioria de votos dos Condôminos presentes, conforme assinaturas constantes da Lista de Presença.

Parágrafo único. Em se tratando de assunto pessoal ou familiar, as votações poderão ser secretas.

Art. 31. Os Condôminos poderão se fazer representados na Assembleia Geral por procurador, Condômino ou não, devidamente constituído através de procuração com poderes especiais e com a firma reconhecida em cartório.

Art. 32. Em até 8 (oito) dias após a realização da Assembleia Geral, as deliberações por ela tomadas serão comunicadas a todos os Condôminos, por meio de carta registrada ou protocolada e de nota afixada em local próprio, de circulação comum ou acesso online, no Edifício.

Art. 33. A Assembleia Geral Ordinária ocorrerá, no mínimo, uma vez ao ano, em no máximo 4 (quatro) meses após a finalização do exercício fiscal, para:

  1. discutir e votar as contas da administração relativas ao ano findo;
  2. discutir e votar o orçamento para o ano corrente e instituir o fundo de reserva, se necessário;

III. quando for o caso, eleger o Síndico e os membros do Conselho Consultivo e do Conselho Fiscal e fixar as respectivas remunerações, se previstas nesta Convenção;

  1. discutir e votar as demais questões contidas na pauta do dia.

Art. 34. A Assembleia Geral Extraordinária será convocada sempre que existirem matérias de interesse geral do Edifício ou dos Condôminos a serem tratadas, inclusive para:

  1. examinar as questões que lhe sejam propostas por qualquer dos Condôminos;
  2. decidir, em grau de recurso, as decisões proferidas pelo Síndico que venham a ser questionadas pelo interessado;

III. destituir o Síndico, a qualquer tempo e sem indenização, quando este praticar quaisquer irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o Condomínio;

  1. apreciar demais questões contidas na pauta do dia.

Art. 35. As despesas com a Assembleia Geral correrão a cargo do Condomínio, exceto quando o motivo exclusivo de sua convocação for a apreciação de recurso de Condômino, ocasião em que, se o recurso restar improvido, este deverá arcar com as despesas realizadas.

TÍTULO IV – DA ADMINISTRAÇÃO


CAPÍTULO I – DO SÍNDICO

Art. 36. A administração do Condomínio caberá a um Síndico, Condômino ou não, eleito para um mandato de: 1 Ano, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Poderão se candidatar à função de Síndico e aos demais cargos de Administração previstos nesta Convenção todos os Condôminos que estejam em dia com suas obrigações condominiais.

Art. 37. Caberá ao Síndico, dentre outras tarefas que lhe forem imputadas pela Assembleia Geral:

  1. gerir a administração do Edifício;
  2. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos Condôminos e aos possuidores;

III. convocar a Assembleia Geral Ordinária, nas épocas previstas, bem como as Extraordinárias;

  1. representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  2. dar imediato conhecimento à Assembleia Geral da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do Condomínio e comunicar o recebimento de quaisquer citações, notificações ou intimações;
  3. cumprir e fazer cumprir esta Convenção, o Regulamento Interno, as determinações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio;

VII. elaborar e apresentar à Assembleia Geral o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIII. executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia Geral;

  1. cobrar dos Condôminos, inclusive judicialmente, as suas contribuições em relação às despesas ordinárias e extraordinárias, bem como impor e cobrar as multas impostas por infrações a esta Convenção, ao Regulamento Interno, às determinações da Assembleia Geral e às demais normas internas do Condomínio;
  2. encaminhar aos Condôminos, juntamente às cobranças, os balancetes mensais, com as respectivas receitas e despesas do condomínio no período anterior ao do da cobrança;
  3. prestar contas à Assembleia Geral, anualmente e quando exigidas;

XII. prestar, a qualquer tempo, esclarecimentos sobre os atos da Administração;

XIII. realizar o seguro da edificação;

XIV. admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;

  1. manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Consultivo;

XVI. ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e à conservação do Edifício, desde que não represente gasto significativo, caso em que dependerá da aprovação prévia da Assembleia Geral;

XVII. buscar dirimir, por meios pacíficos e razoáveis, os conflitos existentes entre os Condôminos;

XVIII. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos, registros e demais pertences da Administração que estiverem sob seu poder.

Art. 38. Pela execução das tarefas descritas nessa Convenção e das demais que Ihe forem designadas, o sindico recebera remuneração, no valor e na forma definidos pela Assembleia Geral.

Art. 39. O Síndico não é pessoalmente responsável pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições.

Art. 40. O Síndico poderá delegar suas funções administrativas apenas para o co-sindico ou membros do conselho, quando necessário.

Art. 41. O Síndico poderá ser destituído se praticar irregularidades, se não prestar contas ou se não administrar convenientemente o Condomínio.


CAPÍTULO II – DO CONSELHO CONSULTIVO

Art. 42. Se a Assembleia Geral julgar conveniente, poderá, juntamente à eleição do Síndico e Co-sindico, eleger um Conselho Consultivo, formado por 2 (dois) membros, para um mandato de: 1 Ano, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Os membros do Conselho Consultivo não serão remunerados pelo exercício desta função.

Art. 43. Caberá ao Conselho Consultivo:

  1. assessorar o Síndico na solução de problemas do Condomínio;
  2. fiscalizar as atividades do Síndico e examinar suas contas e registros;

III. opinar sobre as diretrizes da Administração, inclusive sobre a aquisição de bens, a contratação de serviços e os eventuais trabalhos de conservação, manutenção e modernização do Edifício;

  1. dar parecer sobre as propostas orçamentárias, bem como sobre eventuais despesas extraordinárias;
  2. eleger, dentre os seus membros, o Presidente, que ficará responsável pela substituição do Síndico, quando este estiver impedido de exercer sua função;
  3. fiscalizar o cumprimento desta Convenção, do Regulamento Interno, das deliberações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio pelo Síndico;

VII. abrir, rubricar e encerrar o Livro Caixa.

Convenção de Condomínio aprovada pela Assembleia Geral Extraordinária,

realizada em FLORIANÓPOLIS, Santa Catarina (SC), na data de 20 de Dezembro de 2024,

conforme ata e lista de presença em anexo.

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